時(shí)間回到8年前的2014年，股市正在向5178點(diǎn)沖擊，而全國(guó)樓市正經(jīng)歷著難得的調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌惹得行業(yè)老大萬(wàn)科都喊出了“白銀時(shí)代”的口號(hào)。
房?jī)r(jià)下跌最大的問(wèn)題是什么呢？是大量的庫(kù)存，每一套賣(mài)不出去的房子上都有開(kāi)發(fā)商向銀行借的債。
22億平方米的庫(kù)存要賣(mài)多少年？3年、5年還是10年？沒(méi)人知道！
為了解決問(wèn)題，“漲價(jià)去庫(kù)存”第一次登上歷史舞臺(tái)，2015年下半年開(kāi)始各地房?jī)r(jià)呈現(xiàn)爆發(fā)式上漲，半年翻倍的樓盤(pán)比比皆是，房子一下子變成了搶手貨，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌在這一波樓市去庫(kù)存中展現(xiàn)得淋漓盡致。
那個(gè)時(shí)候誰(shuí)手里有房誰(shuí)就是老子，二手房買(mǎi)家竭盡全力討好房東，生怕一晚過(guò)后賣(mài)家反悔漲價(jià)。
“漲價(jià)去庫(kù)存”取得了成效。
2022年樓市大變天，一季度全國(guó)均價(jià)跌破1萬(wàn)元大關(guān)，恒大、融創(chuàng)等頭部開(kāi)發(fā)商接連暴雷，萬(wàn)科總裁郁亮則喊出了“節(jié)衣縮食”。
樓市庫(kù)存又回來(lái)了，廣義庫(kù)存量達(dá)到了38.4億平方米，按人均30平方米計(jì)算能夠滿足1.28億人的新增居住需求，要知道去年的凈增人口只有48萬(wàn)，未來(lái)可能會(huì)更低。
從克而瑞公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，整個(gè)去化周期達(dá)到了驚人的24.78個(gè)月，這表示哪怕未來(lái)不再造房子，市場(chǎng)上現(xiàn)有的新房也能夠賣(mài)2年。
庫(kù)存量最夸張的是一個(gè)叫作防城港的城市，去化周期位居全國(guó)首位，達(dá)到了152個(gè)月。
在不造新房的情況下防城港的房子能賣(mài)12年7個(gè)月，隨著中小城市人口外流速度的加快，我感覺(jué)152個(gè)月只少不多。
這座廣西的港口城市為何會(huì)有那么多房子呢？要從2018年開(kāi)始說(shuō)起。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年防城港總共銷(xiāo)售商品房4.84萬(wàn)套，銷(xiāo)售面積為423.61萬(wàn)平方米，相比于20178年分別上漲了85%和71%。
價(jià)格方面，新房平均成交單價(jià)在8000元每平方米左右，個(gè)別樓盤(pán)能夠達(dá)到1萬(wàn)元以上，而一年前的均價(jià)不到5000元。
根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝跀?shù)為104.61萬(wàn)人，考慮到2018年離著七普調(diào)查還有兩年，當(dāng)年的防城港人口也就在100萬(wàn)左右。
100萬(wàn)人一年買(mǎi)了4.84萬(wàn)套房，每20個(gè)人里就有一位在當(dāng)年買(mǎi)了房子，2018年的防城港人是有多愛(ài)買(mǎi)房啊！
當(dāng)年的樓市狂飆主要由三個(gè)原因促成。
1.政策向好
防城港“三島三灣一核心六組團(tuán)”的城市新格局得到確定，中心城區(qū)規(guī)劃面積與人口覆蓋翻倍；中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)全面啟動(dòng)；被定位為海上絲綢之路的重要發(fā)力點(diǎn)。
諸多利好政策讓這座城市成為了中國(guó)南部一顆冉冉升起的新星，甚至有人表示防城港將成為廣西的深圳。
人氣有了還害怕沒(méi)人買(mǎi)房嗎？
2.周邊城市接連限購(gòu)
2018年海南省出臺(tái)了嚴(yán)格的限購(gòu)政策，炒房圣地瞬間熄火，投資客們手里的資金急需尋找去處，北部灣城市成為了最好的備胎。
與此同時(shí)，廣西省會(huì)南寧等區(qū)域強(qiáng)城同樣開(kāi)始限購(gòu)，外地買(mǎi)房者們向周邊轉(zhuǎn)移，有點(diǎn)深圳、廣州限購(gòu)，東莞接盤(pán)的意思。
大家都在限購(gòu)，防城港的機(jī)會(huì)就這么來(lái)了。
3.炒房客的涌入
政策利好、沒(méi)有實(shí)施限購(gòu)，炒房客們?cè)趺纯赡軙?huì)放棄這片新的投資沃土。
不少外地土豪進(jìn)入防城港，一次性買(mǎi)下十幾套房子，當(dāng)?shù)貥鞘凶罨馃岬臅r(shí)候，中介甚至和傳銷(xiāo)結(jié)合在一起，許多傳銷(xiāo)組織打著“看房一日游”的旗號(hào)誘使外地觀光客加入傳銷(xiāo)。
正是在以上多種因素的催化下，防城港的房?jī)r(jià)坐上了火箭。
可惜防城港沒(méi)有成為廣西的深圳，卻離廣西的鶴崗越來(lái)越近。
2019年防城港商品房銷(xiāo)售套數(shù)為3.94萬(wàn)套，相比于2018年有所減少，誰(shuí)能想到這只是衰退的開(kāi)始。
2020年商品房銷(xiāo)售量只有2.14萬(wàn)套，2021年下滑至1.86萬(wàn)套，今年前五個(gè)月的成交量不足500套，房子變成了燙手的山芋，根本沒(méi)人要。
有量?jī)r(jià)齊升就有量?jī)r(jià)齊跌，截至2022年5月，防城港的商品房成交均價(jià)跌破5000元每平方米大關(guān)，回到了2017年的水平，正應(yīng)了那句從哪里來(lái)就回哪里去。
2018年高位接盤(pán)者在不到4年的時(shí)間里平均虧損率超過(guò)40%，投資客活該、虧得再多也要認(rèn)，可剛需購(gòu)房者慘了，幾十年積蓄化為烏有。
防城港樓市的變天與兩大因素有關(guān)。
1.近幾年新建的住宅太多了
從土地出讓數(shù)據(jù)來(lái)看，防城港2016-2020年總共出讓了2155畝住宅用地，這幾年正好是這批土地住宅建成的集中年份。
大量新房涌入防城港樓市，庫(kù)存壓力可想而知。
2.疫情導(dǎo)致購(gòu)房需求降低
從2020年年初起疫情已經(jīng)肆虐了兩年多，老百姓收入減少、人口流動(dòng)受阻，來(lái)防城港買(mǎi)房的人越來(lái)越少。
有媒體報(bào)道，此前幾年在防城港買(mǎi)房的人群中超過(guò)70%是外地人。
供給多、需求少，最基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)知識(shí)告訴我們這種狀態(tài)下商品的價(jià)格必然下跌，越跌越?jīng)]人買(mǎi)，越?jīng)]人買(mǎi)越跌。
防城港樓市陷入惡性循環(huán)，庫(kù)存越積越多。
防城港是中國(guó)樓市，尤其是中國(guó)二線以下城市樓市的縮影，只是問(wèn)題比較突出罷了。
自1998年商品房問(wèn)世以來(lái)中國(guó)老百姓好像一直處于缺房的狀態(tài)，增加住房面積、改善居住質(zhì)量是大部分家庭努力的方向。
與此同時(shí)，城鎮(zhèn)化率的提升加劇了“缺房”的程度，大量農(nóng)轉(zhuǎn)非住進(jìn)了城里，或者原本住的地方由農(nóng)村變成了城市，對(duì)商品房的需求在雙重因素下與日俱增。
只不過(guò)我們發(fā)展得太快，超出了開(kāi)發(fā)商們的預(yù)期，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了65%，雖然相比于發(fā)達(dá)國(guó)家的80%還有差距，但這15%需要幾十年甚至上百年才能逐步轉(zhuǎn)化，完全跟不上商品房庫(kù)存的增加量。
2015年我們用棚改貨幣化解決庫(kù)存問(wèn)題，隨之而來(lái)的是開(kāi)發(fā)商與居民負(fù)債率的大幅提升。
恒大近2萬(wàn)億元的負(fù)債正是這幾年膨脹起來(lái)的，老百姓動(dòng)不動(dòng)背上百萬(wàn)房貸，“漲價(jià)去庫(kù)存”的負(fù)面效應(yīng)太過(guò)明顯，在當(dāng)下去杠桿、去負(fù)債的大背景下恐怕無(wú)法使用。
我相信未來(lái)會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越多的防城港，哪一個(gè)城市會(huì)打破152個(gè)月的去化周期記錄呢？我們拭目以待。
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